Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя - Компания «АПИ»

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Ссылки на документы откроются в вашем комплекте СПС КонсультантПлюс.
Если нужного документа в комплекте нет - закажите его. Это бесплатно!

(сервис доступен для клиентов АПИ и компаний Нижегородской области)

В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды

Вы можете потребовать расторжения договора, если арендатор:

  • пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Если вы хотите расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
  • не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ). Имейте в виду, что основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение

Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее семи дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

 

По какому адресу и как направить предупреждение о необходимости устранить нарушение

Поскольку направление предупреждения дает вам право требовать расторжения договора, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По общему правилу сообщения юрлицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, если такой порядок установлен в договоре (п. 5 названного Обзора).

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). По смыслу ч. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, отправитель не должен приводить доказательства, позволяющие установить содержание отправленного сообщения. Кроме того, досудебную претензию необязательно отправлять ценным письмом с описью вложения, если этого не требует закон или договор. Тем не менее рекомендуем вам направлять предупреждение так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Арбитражный суд либо возвратит исковое заявление, либо сделает это, предварительно оставив иск без движения (ч. 1 ст. 128, п. п. 4, 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 13 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора.

 

Что указать в предложении о расторжении договора

Укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

По какому адресу и как направить предложение о расторжении договора

Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.

 

Какие документы свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка

Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении — два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Однако учтите, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

В связи с этим рекомендуем направить арендатору два отдельных документа. При этом после отправки предупреждения лучше выждать определенное время, в течение которого арендатор сможет устранить нарушения.

 

Как подготовить и подать исковое заявление о расторжении договора аренды в арбитражный суд

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если ко дню обращения в суд такой срок не истек и отсутствует ответ арендатора, суд возвратит исковое заявление (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Если стороны договора аренды — организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд (ч. 2 ст. 27 АПК РФ).

Чтобы подать исковое заявление в арбитражный суд:

  1. определите подсудность спора по правилам ст. ст. 35, 36, 37 АПК РФ;
  2. составьте исковое заявление с соблюдением требований, предусмотренных ст. 125 АПК РФ;
  3. соберите документы, подтверждающие правомерность вашего требования (нарушение договора арендатором, иные основания для расторжения);
  4. уплатите госпошлину в размере, предусмотренном п. 1 ст. 333.21 НК РФ;
  5. подайте в арбитражный суд иск с приложением документов, предусмотренных ст. 126 АПК РФ.

 

Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
Готовое решение: Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

Мы Вам перезвоним

    Заказать бесплатный пробный доступ к КонсультантПлюс






      Заказать бесплатный пробный доступ к КонсультантПлюс

        Обратная связь

          Протестируйте КонсультантПлюс

            Чтобы получить прейскурант по почте, заполните форму и нажмите кнопку «Отправить».

              Заказать подборку по данной теме

                Регистрация на конкурс

                Только администратор может добавлять новых пользователей.

                Заказать видео

                  Записаться на мероприятие

                    Записаться на курс

                      Заказать документ

                        Что для Вас идеальные условия труда?