Можно ли продлить договор аренды публичного участка, предоставленного на торгах
В обычном порядке продлить такой договор нельзя (равно как и перезаключить на новый срок).
По общему правилу для заключения договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков торги обязательны (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). При этом у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).
Если договор аренды земельного участка, который должен предоставляться на торгах, заключен на новый срок без их проведения, он будет недействительным, как и соглашение о его продлении (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Чтобы снова стать арендатором этого же участка, вы можете действовать одним из следующих способов:
1) принять участие в процедуре новых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ;
2) проверить, не появились ли основания получить участок в аренду без торгов. Их перечень установлен, в частности, пп. 1 — 31, 34 — 39 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. п. 20, 21 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ, п. п. 5.1, 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения. Вы можете обратиться в установленном порядке с заявлением о предоставлении участка. Отказать вам могут только при наличии определенных оснований.
Например, можно получить участок в аренду без торгов, если вы стали собственником здания на участке (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Как продлить договор аренды публичного участка, предоставленного без торгов
Если вы ранее получили в аренду участок без торгов, можно заключить новый договор аренды также без проведения торгов (пп. 32 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
Исключение: у вас не будет права на заключение договора без торгов, если торги были признаны несостоявшимися и договор аренды заключен с вами как с единственным заявителем или единственным участником аукциона (п. п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ).
Договор аренды участка, который без торгов предоставлен участнику СЭЗ в Крыму и Севастополе, заключается на срок реализации им договора об условиях деятельности в СЭЗ, если меньший срок им не заявлен (пп. 38 п. 2 ст. 39.6, пп. 19 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Условия для заключения нового договора без торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- арендатор подал заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия прежнего договора аренды;
- прежний договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным законом или договором;
- исключительным правом на приобретение данного земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами, не обладает иное лицо;
- на момент заключения нового договора аренды есть основания для аренды без торгов, предусмотренные пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Если вы не успели, например, подать заявление до окончания срока прежнего договора, но у вас есть основания арендовать участок без торгов, вы не лишены права обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Просто обращаться вы будете не на основании пп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (как арендатор), а по иным имеющимся у вас основаниям.
В некоторых ситуациях есть особые условия для заключения договора на новый срок без торгов, в частности:
- если участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства;
- если участок предназначен для сельскохозяйственного производства.
До 1 марта 2023 г. арендатор публичного земельного участка вправе потребовать продлить договор аренды путем заключения дополнительного соглашения. Это правило действует независимо от основания заключения договора, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ). Данное право можно реализовать при следующих условиях, которые должны быть соблюдены на дату предъявления требования:
- срок действия договора не истек либо арендодатель не заявил в суд требование о его расторжении (п. 1 ч. 3 ст. 8 указанного Закона);
- у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка (п. 2 ч. 3 ст. 8 указанного Закона).
Срок, на который продлевается договор, не может превышать три года. Сроки, предусмотренные п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, не применяются (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение без проведения торгов в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).
Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
